Le principe
La pleine propriété d'un bien réunit deux droits, que l'on peut séparer :
L'usufruitier habite le bien ou le loue, et perçoit les loyers. C'est le parent qui le conserve.
Le nu-propriétaire est propriétaire, mais sans l'usage. Ce sont les enfants qui la reçoivent.
- 1La donationVous donnez la nue-propriétéDroits calculés sur sa seule valeur.
- 2Votre vie durantVous gardez l'usufruitVous habitez ou louez, vous décidez.
- 3À votre décèsL'usufruit s'éteintIl rejoint automatiquement la nue-propriété.
- ✓Au finalVos enfants sont pleins propriétairesSans droits de succession supplémentaires sur ce bien.
Le barème : plus vous donnez tôt, moins la base taxable est élevée
La valeur de la nue-propriété est fixée par un barème légal, selon l'âge de l'usufruitier au jour de la donation.
Un exemple chiffré
Un couple de 65 ans donne la nue-propriété d'un bien de 400 000 € à ses deux enfants, et en garde l'usufruit.
60 % de 400 000 €, selon le barème pour un usufruitier de 61 à 70 ans.
Soit 60 000 € de chacun de ses deux parents.
Chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant sans droits.
Les 60 000 € de chaque parent restent sous l'abattement, hors frais d'acte.
Au décès du dernier des deux parents, les enfants deviendront pleins propriétaires d'un bien valant alors peut-être davantage, sans aucun droit supplémentaire sur ce bien.
L'exemple suppose qu'aucune donation n'a été faite dans les 15 années précédentes, qui aurait déjà consommé tout ou partie des abattements.
Qui fait quoi pendant le démembrement
L'usufruitier (le parent)
- Il habite le bien ou le loue, et perçoit les loyers
- Il paie les charges courantes et l'entretien
- Il reste redevable de l'impôt sur la fortune immobilière, sur la valeur en pleine propriété
Le nu-propriétaire (l'enfant)
- Il n'a ni l'usage ni les revenus
- Les grosses réparations sont en principe à sa charge
- La vente du bien nécessite l'accord de l'usufruitier et des nus-propriétaires
Les parents d'un de mes amis possédaient un immeuble de plusieurs appartements, qu'ils voulaient transmettre à leurs deux enfants sans risque de blocage entre eux. Une SCI familiale a été étudiée puis écartée, peu adaptée à leur situation. Ils ont donné la nue-propriété et conservé l'usufruit : ils restent seuls décisionnaires de leur vivant et perçoivent les loyers.
Points de vigilance
Vous ne pourrez pas revenir en arrière. Assurez-vous que vos revenus et votre sécurité restent garantis.
L'usufruitier reste imposé sur la valeur en pleine propriété. Le démembrement sert la transmission, pas l'IFI du donateur.
Si le bien est vendu, il faut savoir comment le prix sera réparti ou réinvesti. Cela se prévoit dans l'acte de donation.
L'usufruit peut être prévu au profit du survivant du couple, pour qu'il conserve l'usage du bien après le premier décès.
Questions fréquentes
Puis-je continuer à habiter le bien après la donation ?
Oui. En conservant l'usufruit, vous gardez le droit d'habiter le bien ou de le louer, et d'en percevoir les revenus, votre vie durant.
Mes enfants paieront-ils des droits à mon décès ?
Non, pas sur ce bien : la réunion de l'usufruit à la nue-propriété au décès de l'usufruitier n'est soumise à aucun droit. Les autres biens de votre succession restent imposés selon les règles habituelles.
Le démembrement réduit-il mon impôt sur la fortune immobilière ?
Non. L'usufruitier reste redevable de l'IFI sur la valeur du bien en pleine propriété. L'intérêt du démembrement est la transmission.
Peut-on démembrer autre chose que de l'immobilier ?
Oui : des parts de société, des contrats de capitalisation ou des portefeuilles peuvent aussi être démembrés. Les règles diffèrent selon le bien, et se valident au cas par cas.
Article à caractère informatif, à jour au 25 septembre 2026 (articles 669, 968 et 1133 du Code général des impôts). Il ne constitue pas un conseil personnalisé. Une donation immobilière s'établit chez le notaire ; l'exemple est simplifié et hors frais d'acte.